Právní vady nemovitosti

V minulém článku jsme se zabývali otázkou, jak vybrat správného realitního makléře, dnes si povíme něco o tom, na co si dát pozor při koupi nemovitosti.

Pokud má nemovitost právní vadu, znamená to, že existují práva třetích osob k této nemovitosti.

A ne všechna práva se zapisují do katastru nemovitostí, takže je nelze odhalit ani pečlivým prostudováním Listu vlastnictví. List vlastnictví je zkrácený název pro Výpis z katastru nemovitostí prokazující evidovaný stav k určitému datu. Můžete ho získat na internetu nebo osobně na katastru nemovitostí.

• Nejdříve je potřeba zjistit všechny majitele nemovitosti. Pokud kupujete celou nemovitost a ne pouze určitý podíl, musí kupní smlouvu podepsat všichni vlastníci.

Pokud je prodávající ženatý/vdaná, musí podle Nového občanského zákoníku podepsat souhlas s kupní smlouvou i druhý z manželů, stejně tak případnou zástavní smlouvu pro financující banku. A to i v případě, že nemovitost vlastník nabyl ze svých prostředků, např. z dědictví.

• Při koupi bytu zkontrolujte, zda je bytový dům rozdělený na jednotky (bytové i nebytové), stejně tak u garážového stání.

• Při koupi domu zkontrolujte, zda katastrální mapa odpovídá reálnému stavu - pozor na tzv. černé stavby.

• Zástavní právo smluvní - zpravidla pro banku, která poskytla hypoteční úvěr, ale může to být i nebankovní subjekt či jiná právnická nebo i fyzická osoba. V tom případě je potřeba získat od zástavního věřitele souhlas s prodejem

• Zákaz zcizení - souvisí se zástavním právem a znamená, že majitel nemůže nemovitost prodat ani darovat bez souhlasu oprávněného subjektu (nikoli zcizit ve smyslu ukrást)

• Zákonné zástavní právo nebo Zástavní právo exekutorské je již problematičtější a doporučuji vše řešit přímo s exekutorem. Jeho iniciály najdeme opět na Listu vlastnictví.

• Věcná břemena se dělí na věcná břemena služebnosti, kdy majitel nemovitosti je povinen něco pasivně strpět (např. průjezd jiných osob přes jeho pozemek nebo vedení inženýrských sítí), a dále na věcná břemena reálná, kdy majitel nemovitosti má něco aktivně konat (např. odevzdat část úrody, poskytovat oprávněnému opatrovatelskou službu apod.)

Přesné povinnosti doporučuji zjistit přímo ze smlouvy o zřízení věcného břemene. Ta je vždy založená v archivu příslušného katastrálního pracoviště.

Pozor - věcná břemena zřízená obcemi před r. 1989 nemusí být na listu vlastnictví zapsána.

• Právo stavby - umožňuje stavebníkovi na cizím pozemku nebo pod povrchem pozemku postavit svou stavbu

• Předkupní právo - od 1.1.2018 se vrací institut předkupního práva. Předkupní právo má jednak každý ze spoluvlastníků nemovitosti, jednak majitel pozemku pod budovou postavenou na tomto pozemku a naopak (v případě, že majitel budovy je jiný než majitel pozemku)

• Co na Listu vlastnictví nenajdete: Nájemní právo, Trvalý pobyt osob, Sídlo právnické osoby.

Ovšem to, že tato práva nejsou zapsána v katastru nemovitostí, nezbavuje vlastníka povinnosti tyto informace sdělit zájemci o koupi.

Ztrácíte se v tom? Najděte si toho svého realitního makléře.....